Inspekce nemovitosti: Proč "čerstvě vymalováno" je varovný signál a jak nenaletět na Home Staging
Kupujete dům nebo byt? Gratuluji. Je to pravděpodobně největší investice vašeho života. Procházíte inzeráty, vidíte krásně nasvícené fotky, vkusný nábytek a v popisu září slova: "Po částečné rekonstrukci, ihned k nastěhování."
Přijdete na prohlídku. Voní tam káva (makléřův trik), stěny svítí čistotou a vy se do prostoru zamilujete. Chcete podepsat rezervaci, než vám to někdo vyfoukne.
ZADRŽTE.
To, co vidíte, je často jen "Home Staging" – profesionální příprava nemovitosti k prodeji. Je to divadlo. Vaším úkolem (mým úkolem) je podívat se do zákulisí. Protože pod tou čerstvou výmalbou se často skrývají problémy za miliony.
1. Past čerstvé výmalby: Co se skrývá pod bílou?
Když vidím ve starším domě čerstvě vymalovaný suterén nebo sokl v obýváku, okamžitě zpozorním. Proč by majitel maloval těsně před prodejem? Aby to bylo hezké? Ne. Aby zakryl mapy.
Vlhkost a plíseň se dají překrýt nátěrem. Vydrží to hezké asi 3 týdny až měsíce (třeba do následující zimy). Pak vlhkost prorazí znovu. To už ale budete mít podepsanou kupní smlouvu a hypotéku na krku. Čerstvá barva často maskuje:
Vzlínající vlhkost (mapy u podlahy).
Tepelné mosty (plíseň v rozích).
Praskliny ve zdivu (statické poruchy).
Já používám termokameru a vlhkoměry. Ty vidí "pod barvu". Pokud mi přístroj ukáže vlhkou zeď, i když je na pohled suchá a bílá, víme, že je to past.
2. "Částečná rekonstrukce": Staré v novém kabátě
Tohle je nejčastější kategorie v inzerci. Byt má novou kuchyň, plovoucí podlahy a hezké vypínače. Vypadá to moderně. Ale co je "pod kapotou"?
Často zjistím, že:
Elektřina je původní (hliník): Majitel jen vyměnil staré bakelitové vypínače za nové bílé. Ale ve zdi jsou 50 let staré hliníkové dráty, které se lámou a hrozí požárem. Někdy je elektřina rekonstruována jen částečně (kuchyň, koupelna). Rekonstrukce elektřiny = 150 000 Kč + rozbití celého bytu.
Nové podlahy na shnilém podkladu: Plovoucí podlaha se jen položila na staré parkety nebo prohnutá prkna. Za měsíc to začne vrzat a houpat se.
Sádrokartonové kapotování: Nerovné a vlhké zdi se jen zakryly sádrokartonovou předstěnou. Vzduch za ní neproudí a dům tam tiše plesniví.
3. Vůně a větrání: Nos je nejlepší detektor
Zkušený makléř přijde hodinu před prohlídkou, otevře všechna okna ("aby tu bylo čerstvým vzduch") a zapálí vonnou svíčku nebo "upeče bábovku". Cíl? Přehlušit zatuchlinu.
Při inspekci dělám opak. Zavřu okna. Jdu do sklepa nebo na půdu. Čichám k vestavěným skříním. "Vůně" plísně a myšiny je specifická a nejde zcela vyvětrat. Pokud ji cítím, vím, že dům má problém s hydroizolací nebo střechou.
4. Střecha a krov: Pohled z ulice nestačí
Mnoho kupujících se na střechu podívá jen ze zahrady. "Tašky vypadají dobře, to je v pohodě." Tašky mohou být nové. Ale co trámy pod nimi?
Pokud do střechy 10 let zatékalo a majitel jen vyměnil krytinu, trámy mohou být napadené houbou, hnilobou nebo dřevokazným hmyzem. Vlezu do podkroví, prosvítím kouty baterkou a píchnu do trámu. Pokud šroubovák projede dřevem jako máslem, čeká vás výměna krovu za půl milionu.
Jak vám pomohu já? (Inspekce nemovitosti)
Nekupujte "zajíce v pytli". Nabízím službu Technické inspekce nemovitosti před koupí. Jdu tam s vámi, ale bez emocí.
Měření vlhkosti: Zkontroluji suterén, podlahy a kouty. Odhalím maskovanou vlhkost.
Kontrola statiky: Posoudím praskliny. Jsou to jen "vrásky" omítky, nebo dům "ujizdí"? V případě nejistoty je povolán statik.
Stav TZB: Zkontroluji kotel, odpady a elektroinstalaci. Řeknu vám, co budete muset vyměnit hned a co počká.
Odhad nákladů: Po prohlídce vám řeknu krutou pravdu: "Dům stojí 5 milionů, ale musíte si připravit další 2 miliony na nutné opravy."
S tímto argumentem můžete jít za prodávajícím a vyjednat slevu z kupní ceny. Moje inspekce se vám tak často zaplatí několikanásobně.
Informace: Technická inspekce nenahrazuje právní prověrku nemovitosti (věcná břemena, zástavy).