Stavební dozor vs. Stavbyvedoucí: Kdo kope za vás a kdo za firmu? (Nejčastější omyl stavebníků)

Když se pustíte do stavby domu, setkáte se s řadou funkcí, které znějí podobně, ale jejich role jsou v přímém rozporu. Největším omylem, který vás může stát statisíce, je zaměňovat stavbyvedoucího a stavební dozor.

Mnoho stavebních firem klienta uklidňuje větou: "Nebojte se, máme vlastního zkušeného stavbyvedoucího, ten si kvalitu pohlídá." Věřit tomuto tvrzení je jako věřit, že žalobce u soudu bude zároveň dobře hájit obžalovaného. Není to možné z principu.

Stavbyvedoucí: Hráč stavební firmy

Stavbyvedoucí je zaměstnanec nebo smluvní partner dodavatelské firmy. Jeho úkolem je:

Jeho motivací je postavit dům co nejrychleji a s co nejnižšími náklady. Pokud nastane problém (např. se zapomene na prostup pro kanalizaci), je v jeho zájmu problém vyřešit co nejlevněji, často na úkor kvality, a hlavně tak, aby se o tom investor nedozvěděl.

Stavební dozor (TDI): Váš obránce

Technický dozor investora (TDI) je nezávislá osoba, kterou platíte vy (investor). Jeho úkolem je:

Dozor nehledí na zisk stavební firmy. Hledí na to, zda je ve věnci dostatek železa, zda beton neředili vodou a zda fakturované vícepráce jsou oprávněné.

Střet zájmů

Představte si situaci: Dělníci špatně nalepí hydroizolaci.

Závěr: Stavět dům bez vlastního nezávislého dozoru je obrovské riziko. Nikdy se nespokojte s "interní kontrolou" dodavatele. Potřebujete někoho, kdo stojí na vaší straně barikády.


2. Přejímka díla: Kritický moment, kdy podpisem stvrdíte i vady (Aneb proč nebrat klíče ve spěchu)

Konečně je to tady. Dům je hotový, firma vám předává klíče. Emoce pracují, těšíte se na stěhování a už v duchu rozestavujete nábytek. Stavbyvedoucí vám podstrčí předávací protokol se slovy: "Tady mi to jen podepište, drobnosti doladíme potom."

Zastavte se. Toto je právně nejdůležitější moment celé stavby. Podpisem protokolu bez výhrad potvrzujete, že dílo přebíráte v pořádku. Cokoliv, co najdete zítra (a není to skrytá vada), už budete reklamovat jen velmi těžko.

Co je to předávací protokol

Není to jen formalita pro banku. Je to dokument, který definuje start záruční doby a seznam vad a nedodělků (VaN). Pokud do protokolu nenapíšete, že je poškrábané okno nebo křivá podlaha, firma může později tvrdit, že jste si to poškodili sami při stěhování. A právně bude mít pravdu.

Co vše se musí zkontrolovat?

Přejímka není jen o tom, zda jsou vymalované zdi. Profesionální přejímka trvá několik hodin a zahrnuje:

Strategie "Zádržného"

Pokud při přejímce najdete vady (a ty se najdou téměř vždy), máte právo dílo nepřevzít, nebo ho převzít s výhradami. Klíčovým nástrojem investora je zádržné. Ve smlouvě by mělo být stanoveno, že posledních 10 % ceny doplatíte až ve chvíli, kdy budou odstraněny všechny vady zapsané v protokolu. Pokud už firma má všechny peníze, její motivace opravit poškrábané dveře rapidně klesá.

Doporučení: Na přejímku nemovitosti si vždy přizvěte odborníka. "Slepota" majitele způsobená nadšením z nového bydlení je přirozená, ale drahá.


3. Smlouva o dílo: Papír, který vás chrání, až když se přestanete usmívat

Na začátku stavby jsou vztahy idylické. "Jsme slušní lidé, domluvíme se," říká stavební firma. Smlouva se ale nepíše pro dobré časy. Smlouva se píše pro chvíle, kdy začne téct do střechy, stavba má půl roku zpoždění a firma přestane zvedat telefony.

Mnoho investorů podepíše vzorovou smlouvu dodanou firmou, která je jednostranně nevýhodná. Na co si dát pozor?

1. Rozpočet: Pevná cena vs. Odhad

Největší pastí je formulace ceny.

Trvejte na položkovém rozpočtu, který je pevnou přílohou smlouvy. Vyhnete se větám typu: "Mysleli jsme, že tam ty kličky k oknům nechcete, to je za příplatek."

2. Termíny a sankce

Smlouva bez sankcí je jen nezávazné přání. Musí být jasně definováno:

Sankce musí být dostatečně vysoká, aby firmu bolela. Pokud je pokuta 100 Kč denně, firmě se vyplatí odejít na jinou zakázku a vás nechat čekat.

3. Záruka a reklamace

Zákonná záruka je jedna věc, ale smlouva ji může specifikovat. Běžná záruka na stavební práce je 60 měsíců (5 let). Na technologie (kotel, čerpadlo) bývá 24 měsíců. Pozor na "výluky" ze záruky. Smlouva by měla definovat, jak rychle musí firma nastoupit na odstranění reklamované vady (např. u havárie vody do 24 hodin, u praskliny do 30 dnů).

4. Stavební deník

Smlouva musí zavazovat firmu k vedení stavebního deníku. Je to jediný úřední záznam o průběhu stavby, počasí a prováděných pracích. Bez něj se u soudu neubráníte.

Rada na závěr: Nikdy nepodepisujte Smlouvu o dílo na místě. Vždy si vyžádejte návrh domů a nechte jej zkontrolovat právníkem specializovaným na stavební právo nebo zkušeným technickým dozorem. Těch pár tisíc za kontrolu vám může zachránit miliony.